土地出让的方式有哪些？

土地是国家所有的，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，国有土地使用权的出让年限也会根据不同的用途而不同。

一、什么是土地出让？

土地出让，是国家将国有土地使用权在一定时期内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并且应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

二、土地出让的种类有哪些？

土地出让方式包括招标、拍卖、挂牌三种方式。

1.招标

招标是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

其优点是可以就综合指标对投标者进行衡量，比较全面且操作程序规范，但其存在不完全竞争，不利于土地资源合理配置的缺点。

2.拍卖

拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

其优点是引进了竞争机制，规避了大量人为影响因素，但这种方式盲目竞拍和追求高价，导致后续开发能力低。

3.挂牌

挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

其优点是可增强土地供应的计划性，有利于土地市场有序发展，但挂牌耗时长，设定条件多，缺乏社会公开性。

三、土地出让的年限如何界定？

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1.70年

住宅用地

2.50年

工业用地；教育、科技、文化、卫生等带有福利性质的用地，与其他综合类性质用地。

3.40年

商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地。

四、什么是土地出让金？

开发商采用招标、拍卖、挂牌等的方式获取土地使用权时，需要向政府缴纳土地出让金。

1.收取标准

《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，土地出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

2.用途

土地出让金返用于拆迁或安置补偿、开发项目相关的基础设施建设，与公共配套设施建设等方面。如某开发商通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元。协议约定，在土地出让金入库后国土部门以财政支持的方式给予开发商补助3000万元，用于企业在开发区内建造的水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。